暴跌40%！时局生变，楼市涨跌已明牌
2月8日，上海浦东前滩板块，距离黄浦江仅300米的豪宅项目格力海德壹号开盘，
215个月社保的入围门槛，12.98万的均价。
开盘当日认购率392%，总价8500万元的顶复户型瞬间秒光。
这可是前滩倒数第二块住宅用地，倒挂10万一平米。
买到起码赚1000万。
163位买到的购房者做梦都要笑醒。
新房限价，限出了大把的有钱人。
穿着粉格子衬衫悠闲散步的上海阿公阿婆们，有社保年限就能赚钱。
不光你们羡慕，开发商也羡慕。
单价12.98万元的房子，卖一套亏一套。
海德壹号开盘日光，格力地产痛并快乐着。
不过，这个格力跟董小姐的“格力”不搭边。
人家格力地产是珠海国资委全资控股，根正苗红的国资上市房企。
2014年，格力地产以6.58万元/平方米的土地楼面地价，拿下上海豪宅板块—前滩的一线看江宝地。
不成想，宝地从取得土地至完成竣工验收预计至少9年时间，项目成本中包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约4.10万元/平方米。
也就是说，光土地成本和资金成本，每平米就高达10.68万元。
再加上规划设计成本、建安成本、营销成本，12.98万元的销售价格根本覆盖不了所有成本。
格力地产每卖出一套房，单平米的亏损大概就要上万元。
而格力地产在上海的另一个项目，也同样面临着不赚钱的问题。
位于泗泾的格力雅悦美筑均价5.48万元，楼面地价成本约3.84万元/平方米，楼面资金利息成本约0.74万元/平方米。
刨除土地成本和资金成本，单平米只剩下9000块钱。
离谱！
土地成本和资金成本就占了房价的8成以上。
能赚钱就见鬼了。
顶着债务之狼顽强开发的格力地产，去年净利润亏损预计超23亿元。
上交所火速下发监管函问询企业巨亏原因，
格力地产很委屈：楼盘实际销售价格情况与预期有差异。
吃一堑长一智，用董事长陈辉的话说，2023年，格力以盈利为导向。
从2021年第二轮集中土拍开始，地方国资房企就接手了土拍的大头。
2021、22两年下来，集中土拍的5成土地都到了地方国资手里了。
结果他们的开工率只有27%。
非地方型国央企和民企的开工率是71.5%。
综合开工率是55%。
虽然拖了后腿，地方国资也很有理：
开工就是亏，索性暂停。
也是，连上海这种城市，前滩这种地段都能亏，别的城市得亏到姥姥家。
好吧，让一裤兜子屎的地方国资翩翩起舞，
不现实。
真舞起来，屎甩的哪都是，
误伤的还是人民群众。
只不过，一半的土地被他们兜走，却只开发27%。
再叠加其他房企的开工率，近两年集中土拍的整体开工率也只有55%。
这还是全国市场最好的一二线城市，如果加上三四五线城市，
水妹粗略估算整体开工率在40%左右。
这是个非常关键的数据，
意味着2022年商品房新开工入市的规模（建筑面积）只有2021年的6成。
去年全国商品房新开工面积12亿平方米，同比21年暴跌40%！
而2022年商品房成交规模（建筑面积）只比2021年下滑了24.5%。
来来来，直接上图。
2022年，商品房成交13.5亿平方米，近四年首次超过全年新开工面积12亿平方米。
谨慎拿地、谨慎开工的情况一直延续到了2023年。
2023年1月，商品房新开工面积同比去年依然是负值。
水妹统计了热点一二线城市的待售商品房库存。
乍一看，广州深圳青岛的新房库存都不低，需要3-4年去化。
但是，把核心区的待售库存量单独拎出来，各大城市核心城区的商品房去化周期基本都在半年左右。
上海、深圳、合肥、西安，这几个城市核心区的库存量甚至不到半年。
况且，这个去化周期是以当前的成交规模计算的。
一旦市场快速复苏，静默需求，观望需求会瞬间被激发。
成交量暴增甚至翻倍都有可能。
购房需求是个变量，当市场沉寂的时候，需求会消失一大半。
当市场复苏价格松动的时候，需求会加倍增长。
只要房价涨了，你都不知道从哪就冒出来那么多要买房的人。
给大家看一张上海二手房，近十五年的月度量价走势图，感受一下什么叫需求快速爆发。
需求可能一夜之间暴增，房源却不可能一夜之间暴增。
春节之后的两周，一线城市和热点二线城市已经率先复苏。
一线城市成交面积整体环比上涨72%
上海成交面积环比涨幅103.8%；
北京涨幅65%；
广州涨幅40.8%；
深圳涨幅34.3%。
考虑新房集中开盘推售的问题，我们来看直接反应市场的二手房成交。
一二线城市2023年春节后两周二手房销售面积同比2022年春节后两周分别+84.2%、+43.4%， 已接近2021年水平。
北京、成都节后两周二手房销量比节前增长50%以上。
今年的开年行情，已经甩开2022年。
复苏信号非常明显。
但是，
水妹必须摁住你们，再塞给你们几句良言。
一、热点城市复苏信号已有，房价是否上涨，至少要等等看2月的整月行情；
二、某个城市是否能上涨，还取决于当前商品房的待售库存量，核心区新房去化周期越低的城市，上涨概率越大。
至于有人担心的二手房供应大的问题，
目前的一二线城市，十年以下电梯次新房只占二手房整体规模的30%左右，
高品质的二手房，占比并不多。
再看看那些一直在兜底迟迟不动工的地方国资，和早就拍了地没钱动工的民企。
因为预期和资金问题，暂时无法开工入市销售。
核心区新房供应短缺，很可能是引爆楼市的导火线。
近一两年有买房计划的朋友，支棱起来，开始看房了，
不要等房价涨了又骂娘。
毕竟，每个人都是自己财富的第一责任人。
2023年，大碗城市考察团再次上路咯。
本轮考察，我们将陆续进入东莞、佛山、深圳、广州、海南、昆明、杭州、成渝、京津、合肥、南京、西安、沈阳、大连、武汉、郑州……并将在12个重点城市，举办12场线下分享。
扫描下方二维码，添加小助理微信，第一时间了解大碗的考察动态哦。
专题研究：
城市调研：